NBR 14653-1: procedimentos gerais da avaliação de bens

A série Avaliação de bens começa pela parte dos procedimentos gerais. A NBR 14653-1:2019, Procedimentos gerais, é a segunda edição, de 27 de junho de 2019, e substitui a edição de 2001. Ela é o guia de conceitos, métodos e procedimentos gerais. As outras partes se subordinam a ela. Sem esse tronco, imóvel, empreendimento, máquina e recurso natural ficam sem vocabulário comum, sem especificação e sem requisito mínimo de laudo. O índice de leitura da série, no site, está no guia da NBR 14653.

Para quem responde pelo balanço, a parte 1 é o contrato de leitura. Ela diz o que classificar antes de calcular, o que o laudo precisa deixar visível e que o signatário tem de estar habilitado. Ela não é o manual do apartamento, da fazenda, do shopping, da prensa ou da jazida. Esses objetos têm parte própria, e a parte própria não revoga o procedimento geral.

O que a parte 1 regula

O escopo cobre seis blocos. Classificação do bem, para escolher a pergunta e a parte da série. Terminologia, para o contrato não usar três nomes para o mesmo valor. Atividades básicas, que são a sequência do trabalho. Metodologia básica, que é o quadro dos caminhos de valor. Especificação da avaliação, que declara o grau do trabalho. Requisitos básicos de laudos, que são o mínimo para um terceiro conferir o papel.

Classificar evita a soma indevida. Uma planta junta terreno, edificação, máquinas e, às vezes, um negócio. Cada pedaço pode cair em parte diferente. Tratar o conjunto com um método único esconde dupla contagem: o caixa do negócio já remunera a casca, e a casca volta a ser somada como imóvel. A terminologia trava a premissa. Valor de mercado, custo de reposição para seguro, valor de liquidação e valor pela renda não são sinônimos. O pedido escreve qual deles se quer, na data-base, e o laudo responde a esse pedido.

O título geral da norma é Avaliação de bens. O título desta parte é Procedimentos gerais. As partes seguintes, com os títulos que a própria parte 1 organiza na série, estão na NBR 14653-2 para imóveis urbanos, na NBR 14653-3 para imóveis rurais e seus componentes, na NBR 14653-4 para empreendimentos, na NBR 14653-5 para máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, e na NBR 14653-6 para recursos naturais e ambientais. Bens de patrimônios históricos e artísticos são a parte 7. Não há página própria para essa parte, e por isso ela não leva link.

O trabalho cabe a profissional devidamente habilitado. A norma veda o exercício ilegal. O conselho segue a natureza do bem. Engenharia de imóvel e de máquina passa pelo registro profissional e pela anotação de responsabilidade técnica quando a lei da profissão a exige. A parte 1 não é edital. Carga horária de curso não se completa por estimativa. Quem precisa de um número de horas procura o conselho e o programa do curso, não uma frase solta sobre a norma.

Atividades básicas do trabalho

O laudo deixa a sequência visível. O leitor reconstitui o que foi pedido, o que foi visto, o que foi escolhido e como se chegou ao número. Atividade básica não é capítulo decorativo. É o que permite ao auditor, ao credor ou ao juiz separar método de preferência.

O pedido fixa finalidade, usuário do laudo, data-base e premissa. Avaliação para garantia não é avaliação para seguro. Suporte de impairment não é laudo para integralizar capital. Planejar sem essa frase produz documento cuidadoso para a pergunta errada. A identificação classifica o bem e separa o que entra e o que fica de fora, com o cadastro que a controladoria consiga amarrar ao razão quando a finalidade for contábil.

A vistoria registra o estado na data relevante. Dado de mercado sem exame do objeto, quando o exame era possível, enfraquece a fundamentação. A escolha da metodologia vem com justificativa e com o motivo pelo qual os outros caminhos não concluem. A coleta traz fonte, data e o que foi conferido. O tratamento mostra o ajuste, o modelo ou a conta de custo e de obsolescência. A conclusão devolve o valor na premissa pedida, com os graus.

O detalhe de campo mora na parte subordinada. Amostra de apartamento não se parece com orçamento de linha industrial nem com fluxo de concessão. A parte 1 exige o esqueleto. A parte do bem exige a carne. Laudo que mostra só o número final, com o esqueleto na cabeça do avaliador, não atende o requisito de um terceiro conseguir conferir.

Metodologia básica

A metodologia básica organiza os caminhos clássicos, em linguagem de quem contrata e não como cópia do texto normativo. Comparar com mercado quando há evidência de troca. Custear reposição ou reprodução, e depreciar, quando o bem se mede pelo que custaria repor a utilidade. Tratar pela renda quando o objeto produz fluxo identificável. A parte do bem diz como o caminho se aplica e quando ele é insuficiente.

Imóvel urbano tem desenvolvimento próprio de comparativo, custo e renda na NBR 14653-2, inclusive os tratamentos que a prática chama de evolutivo e de involutivo. Imóvel rural e seus componentes estão na NBR 14653-3. Empreendimento em marcha pende para a renda, e a NBR 14653-4 é a parte desse objeto. O fluxo de caixa descontado explicita premissa. Ele não fornece taxa pronta. Máquina, na NBR 14653-5, usa custo de reposição ou de reprodução depreciado, comparativo se há mercado secundário, renda se há caixa identificável. Recurso, na NBR 14653-6, muitas vezes não tem mercado líquido. O laudo mostra a construção do valor. Coeficiente de prateleira não fecha essa conta.

A parte 1 não autoriza escolher o método pelo número que o contratante prefere. A escolha segue a natureza do bem, a existência de evidência e a finalidade. Método sem evidência é opinião com fórmula. Dois métodos calculados pedem uma frase de conciliação: qual conclui, qual checa, e o que explica a distância. Média silenciosa não é conciliação.

Especificação da avaliação

Especificar é declarar o grau de fundamentação e o grau de precisão. Fundamentação fala do rigor do que foi feito. Precisão fala da amplitude do resultado. Trabalho extenso em mercado raro pode ser bem fundamentado e pouco preciso. Trabalho curto em mercado líquido pode parecer preciso e estar mal fundamentado. Destinatário que lê só um dos graus entende metade da especificação.

A grade numérica, com quantidades, níveis de tratamento e limites de amplitude, está no texto oficial da ABNT da parte que se aplica ao bem. A parte 1 estrutura a especificação. A parte do imóvel, da máquina, do empreendimento ou do recurso traz a grade daquele objeto. Este artigo não transcreve essas grades e não transporta número de uma parte para outra. Tabela de memória com mínimo de dados e intervalo de confiança é o conteúdo que mais se publica sem ser a norma.

Quem encomenda escreve o grau na proposta. O grau muda vistoria, volume de evidência, prazo e o que o banco, a perícia ou a auditoria aceitam. Laudo entregue abaixo do grau combinado se refaz. A série não transforma o grau mais alto em obrigação de todo trabalho. Transforma a declaração do grau em parte do laudo. Trabalho interno de triagem pode viver com especificação mais simples, desde que ninguém o apresente depois como prova de garantia.

O que o laudo precisa conter

O requisito básico é um documento que um terceiro confira sem entrevistar o avaliador. Na leitura de quem assina o balanço, os itens abaixo precisam estar acháveis. Eles descrevem o conteúdo, na linguagem deste artigo, e não substituem o texto oficial da parte 1.

• Quem pede e quem assina, com a habilitação legal e a anotação de responsabilidade quando a lei profissional a exige.
• Finalidade, usuário pretendido, data-base e premissa de valor.
• Classificação e caracterização do bem, com a lista do que ficou de fora.
• Registro da vistoria e da data em que o bem foi visto.
• Metodologia, justificativa da escolha e limite do que não foi possível fazer.
• Dados, fontes e tratamento, de modo que a conta se refaça.
• Resultado na premissa pedida.
• Graus de fundamentação e de precisão, com a grade numérica remetida ao texto oficial da parte aplicável.
• Premissas, restrições e a frase do que o laudo não substitui: política contábil, licença, parecer jurídico, exame de outra especialidade.

Fotografia, memorial e anexo entram quando a parte do bem ou a finalidade pedem prova do que foi visto. Laudo sem data-base é número órfão. Laudo sem premissa mistura bem em uso com bem em liquidação. Laudo sem habilitação não atravessa auditoria nem juízo. Declaração de independência é exigência frequente de banco, auditoria e perícia. Ela se pede no escopo. Não se inventa aqui um item numerado para fingir que o artigo é a norma.

O laudo também diz o que ele não é. Não é lançamento contábil. Não é licença. Não é opinião sobre a validade do título de propriedade, salvo se essa pergunta foi objeto de profissional competente e o laudo apenas a registra como premissa. Premissa de documentação regular, quando a matrícula ou o contrato não foram lidos, tem de aparecer como premissa, não como fato verificado.

Como as outras partes se subordinam

Subordinação quer dizer aplicação. A parte específica detalha o objeto. Ela não cancela classificação, atividade básica, metodologia justificada, especificação nem requisito de laudo. Um cálculo caprichado de custo de máquina, sem identificação e sem premissa, falha na parte 1. Um shopping tratado como soma de área de loja falha na parte de empreendimentos e também na classificação que devia ter ocorrido antes do método.

A NBR 14653-2 responde pelo imóvel urbano. A NBR 14653-3 responde pelo imóvel rural e seus componentes. A NBR 14653-4 responde pelo empreendimento como negócio em marcha, com a edição citada como 2002. A NBR 14653-5 responde por máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais, com a edição citada como 2006. A NBR 14653-6 responde por recursos naturais e ambientais, edição de 2008, e não se confunde com o imóvel rural nem com o ativo biológico do CPC 29. A parte 7 permanece no título oficial, bens de patrimônios históricos e artísticos, sem URL.

Quando o objeto mistura partes, o laudo separa e mostra a fronteira. Terreno urbano numa parte, máquinas noutra, negócio em marcha noutra, recurso noutra. Somar os quatro resultados sem mapa conta o mesmo caixa mais de uma vez. O guia da NBR 14653 organiza essa leitura para quem entra pelo imóvel e precisa saber qual parte abre em seguida. A encomenda do trabalho, com a parte certa e o grau combinado antes do campo, é o serviço de avaliação de ativos.