CPC 28 (Propriedade para Investimento): Guia Prático de Aplicação

O CPC 28, Propriedade para Investimento, é o pronunciamento do Comitê de Pronunciamentos Contábeis que disciplina o reconhecimento, a mensuração e a divulgação de imóveis mantidos para obtenção de renda ou valorização de capital — e não para uso na produção, fornecimento de bens e serviços ou para fins administrativos. Convergente com a IAS 40 do IASB, o CPC 28 exige que as entidades classifiquem corretamente seus imóveis e escolham um modelo de mensuração subsequente — valor justo ou custo — aplicando-o de forma consistente a todo o portfólio de propriedades para investimento. A classificação incorreta é uma das principais fontes de distorção nas demonstrações financeiras de empresas com carteiras imobiliárias significativas, especialmente holdings patrimoniais, fundos imobiliários e incorporadoras com unidades destinadas à locação.

O que é propriedade para investimento segundo o CPC 28

Propriedade para investimento é o imóvel — terreno ou edifício, ou parte de edifício, ou ambos — mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso para auferir aluguel ou para valorização de capital, ou ambos. O ponto central da definição é a finalidade: o imóvel não pode estar sendo usado na produção ou no fornecimento de bens e serviços, nem pode estar destinado à venda no curso normal das operações (caso em que se classifica como estoque, conforme CPC 16). A distinção entre propriedade para investimento e imobilizado de uso (CPC 27) nem sempre é trivial, especialmente em empresas que possuem imóveis com uso misto — parte locada a terceiros, parte utilizada pela própria entidade.

• Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo — e não para venda a curto prazo no curso normal das atividades.
• Terrenos mantidos para uso futuro ainda não determinado — presume-se que estão sendo mantidos para valorização de capital.
• Edifício de propriedade da entidade (ou direito de uso) arrendado por meio de arrendamento operacional a terceiros.
• Edifício desocupado, mas mantido para ser arrendado a terceiros por meio de arrendamento operacional.
• Imóvel em construção ou desenvolvimento para uso futuro como propriedade para investimento.

Não se classificam como propriedade para investimento: imóveis destinados à venda no curso normal das operações (estoque — CPC 16), imóveis ocupados pelo proprietário para uso próprio (imobilizado — CPC 27), imóveis em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (contrato de construção — CPC 17) e imóveis arrendados a outra entidade sob arrendamento financeiro.

Reconhecimento inicial e composição do custo

O reconhecimento inicial de uma propriedade para investimento segue os mesmos critérios gerais do CPC 27: o ativo é reconhecido quando for provável que os benefícios econômicos futuros associados ao item fluirão para a entidade e o custo puder ser mensurado confiavelmente. O custo inicial compreende o preço de compra e quaisquer dispêndios diretamente atribuíveis — como honorários profissionais de serviços legais, impostos de transmissão e outros custos de transação. Custos de início de operação (start-up costs), perdas operacionais iniciais antes de atingir o nível planejado de ocupação e quantidades anormais de desperdício de material, mão de obra ou outros recursos consumidos na construção não integram o custo.

Mensuração subsequente: modelo de valor justo vs. modelo de custo

Após o reconhecimento inicial, a entidade deve escolher como política contábil o modelo de valor justo ou o modelo de custo — e aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento. A escolha é irrevogável no sentido prático: embora o CPC 28 permita mudança para o modelo de valor justo (por ser considerada mais informativa), a mudança inversa — do valor justo para o custo — é altamente improvável de resultar em apresentação mais relevante. Na prática brasileira, a maioria das empresas listadas na B3 com portfólios imobiliários relevantes adota o modelo de valor justo, enquanto empresas de menor porte tendem ao modelo de custo por simplicidade.

Determinação do valor justo: métodos e desafios

O valor justo de uma propriedade para investimento deve refletir as condições de mercado na data do balanço — e não em data passada ou futura. O CPC 46 (Mensuração do Valor Justo) complementa o CPC 28 ao definir a hierarquia de inputs e as técnicas de avaliação aplicáveis. Na prática, o método mais utilizado para imóveis de renda é o da capitalização de renda (income approach), que desconta os fluxos de caixa futuros esperados (aluguéis líquidos) a uma taxa que reflita o risco do ativo. Para terrenos sem renda, o método comparativo de dados de mercado é o mais adequado.

• Abordagem de mercado (market approach): utiliza preços de transações recentes de imóveis comparáveis, ajustados por diferenças de localização, estado de conservação, área e padrão construtivo. Mais confiável para imóveis residenciais e terrenos urbanos com mercado ativo.
• Abordagem de renda (income approach): desconta os fluxos de caixa futuros esperados — aluguéis líquidos menos vacância, inadimplência e despesas operacionais — a uma taxa de desconto que reflita o risco do investimento. Utilizado para edifícios comerciais, galpões logísticos e shopping centers.
• Abordagem de custo (cost approach): estima o custo de reposição do imóvel ajustado pela depreciação física e funcional. Utilizado como método complementar quando não há transações comparáveis nem renda associada.
• Hierarquia de valor justo (CPC 46): Nível 1 — preços cotados em mercado ativo (raro para imóveis); Nível 2 — inputs observáveis ajustados (transações comparáveis); Nível 3 — inputs não observáveis (fluxo de caixa descontado com premissas internas). A maioria das propriedades para investimento é classificada no Nível 3.

Um dos maiores desafios práticos é a consistência das premissas utilizadas entre períodos e entre diferentes avaliadores. Empresas com carteiras grandes frequentemente contratam mais de um avaliador, o que pode gerar inconsistências nas taxas de desconto, taxas de vacância projetadas e horizontes de projeção. A CPCON recomenda a definição de premissas-base padronizadas, revisadas anualmente pelo comitê de avaliação ou pela administração, para garantir comparabilidade e auditabilidade.

Transferências e reclassificações

O CPC 28 prevê situações em que um imóvel deve ser transferido de ou para a categoria de propriedade para investimento. A transferência só ocorre quando há mudança de uso evidenciada por fato objetivo — não por mera decisão gerencial sem efeito prático. Os exemplos incluem: início de ocupação pelo proprietário (transferência para imobilizado — CPC 27), início de desenvolvimento com objetivo de venda (transferência para estoque — CPC 16), fim da ocupação pelo proprietário e início de arrendamento operacional a terceiros (transferência para propriedade para investimento), e fim do desenvolvimento com início de arrendamento operacional.

O tratamento contábil da transferência depende da direção e do modelo de mensuração adotado. Quando a entidade usa o modelo de valor justo e transfere o imóvel para imobilizado, o valor justo na data da transferência torna-se o custo presumido do ativo sob o CPC 27. Quando a transferência é do imobilizado para propriedade para investimento mensurada a valor justo, qualquer diferença positiva entre o valor contábil e o valor justo é reconhecida em outros resultados abrangentes (reserva de reavaliação no PL), enquanto diferenças negativas vão ao resultado.

Divulgações obrigatórias e exigências de auditoria

O CPC 28 exige um conjunto extenso de divulgações que visa dar transparência ao investidor sobre a natureza, os valores e os riscos das propriedades para investimento. A insuficiência dessas divulgações é frequentemente apontada em relatórios de revisão da CVM e em pareceres de auditoria com ênfase.

• Modelo de mensuração adotado (valor justo ou custo) e, se valor justo, se a avaliação foi feita por avaliador independente qualificado.
• Critérios utilizados para distinguir propriedade para investimento de imóvel de uso próprio e de estoque.
• Métodos e premissas significativas aplicados na determinação do valor justo — incluindo declaração sobre a extensão em que o valor justo se baseia em evidências de mercado ou em outros fatores.
• Valores reconhecidos no resultado: receita de aluguel, despesas operacionais diretas (com e sem receita de aluguel), ganhos ou perdas líquidos de ajustes de valor justo.
• Restrições sobre a realização de propriedades para investimento e sobre a remessa de receitas e recebimentos de alienação.
• Obrigações contratuais de compra, construção, desenvolvimento, reparos, manutenção ou melhorias.
• Conciliação do valor contábil no início e no final do período, mostrando adições, alienações, transferências, ganhos/perdas de valor justo, variação cambial e outros movimentos.

Impacto prático e como a CPCON apoia a conformidade

A aplicação correta do CPC 28 tem impacto direto no balanço patrimonial, no resultado e nos indicadores financeiros das empresas. A escolha do modelo de valor justo tende a aumentar o ativo total e o patrimônio líquido (quando há valorização), mas também introduz volatilidade no resultado. Para empresas listadas, essa volatilidade pode afetar a percepção de investidores e analistas, especialmente em períodos de retração do mercado imobiliário. Já o modelo de custo oferece estabilidade, mas pode subrepresentar significativamente o valor dos ativos — o que prejudica indicadores como o loan-to-value e pode limitar o acesso a crédito garantido por imóveis.

A CPCON atua como parceira estratégica das empresas na gestão de propriedades para investimento, oferecendo laudos de avaliação aderentes à NBR 14653 e ao CPC 46, revisão de políticas contábeis de classificação (CPC 27 vs. CPC 28 vs. CPC 16), suporte na implementação do modelo de valor justo com premissas consistentes e auditáveis, e acompanhamento periódico das reavaliações para cumprimento dos prazos de reporte. Com mais de 25 anos de experiência em avaliação patrimonial, a CPCON garante que as premissas utilizadas nas avaliações sejam defensáveis perante auditores independentes, reguladores (CVM, Bacen) e órgãos fiscalizadores.

Se a sua empresa possui imóveis mantidos para renda ou valorização e precisa de suporte para classificação, mensuração e divulgação conforme o CPC 28, entre em contato com a equipe de consultoria patrimonial da CPCON pelo site grupocpcon.com e solicite um diagnóstico sem compromisso.